比較的に坪単価が高いエリアの中で掘り出し物を探したいと思われているクライアントが多い中で
その実、建築物を建てた場合や既存住宅を改装した場合の仕上がりのイメージを
明確に捉えられておられる方はそこまで多くないと感じます。

今回は牛田東の閑静な団地に佇む売買物件に焦点を当ててみたいと思います。

昭和の時代に開発された団地の特徴で敷地の前面道路がそのまま坂になっており
平らな宅地を作る為に石垣の擁壁で造成されています。
この文を書くにあたり現地へ確認に何度も行くたび
筆者自身はここの土地の持つ閑静といい
パフォーマンスと利便性の良さという立地に惚れこみかけたのですが、
まずはニュートラルな視点で読み解いていきたいと思います。


まずは最初に目に入るのは堀込ガレージです。
既存住宅を建てる際の建築確認申請は公的機関に提出するのですが、
提出した申請書の完了済の検査を受けていない為、
新規で建築物を建てる際には宅地を造成時の形状に一度戻す必要が出てきます。
この事はここの物件に限らず、今まで開発された団地の堀込ガレージの多くに言えることですが、
既存建物の利用ではなく新規に建築物を建てる際には現状回復に掛かる費用も計算にいれておく必要があるでしょう。

まずは堀込ガレージの天井を見てみるとコンクリートのクリープ現象で
天井が下がってはいました。
ただ、この物件に関しては既存住宅の利用は考えにくいので
壊す事を考えるとあまり気にはなりませんでした。
私がここで検討する場合には
既存建物の解体⇒擁壁工事⇒新規オープンカット駐車場の作製
という流れになると思いました。
完成宅地に対して日照、動線を検討してみて近隣の相場と比較してみても
土地の仕上がり金額が抑えられるかもしれません。



 

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